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Note
FĂ©vrier 2022

Logement : rebâtir nos ambitions

Villes et territoires
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Personnes auditionnées
  • Benoist Apparu, PrĂ©sident d’Emerige, ancien PrĂ©sident du directoire de in’li (au moment de l’audition),
  • Maya Atig, Directrice gĂ©nĂ©rale, FĂ©dĂ©ration Bancaire Française (FBF)
  • Christophe Boucaux, DĂ©lĂ©guĂ© gĂ©nĂ©ral, PĂ´le Habitat FFB
  • Olivier Colonna d'Istria, PrĂ©sident du Directoire, SOCFIM
  • Jean-Marc Coly, PrĂ©sident de l’ASPIM
  • Glenn Domingues, Directeur de la Communication corporate et des Affaires publiques, Membre du comitĂ© de direction, Gecina
  • VĂ©ronique Donnadieu, DĂ©lĂ©guĂ©e gĂ©nĂ©rale de l’ASPIM
  • Stephan de Fay, Directeur gĂ©nĂ©ral, Grand Paris AmĂ©nagement
  • Anne-Sophie Grave, PrĂ©sidente du directoire, CDC Habitat
  • JĂ©rĂ´me Grivet, Directeur gĂ©nĂ©ral adjoint PĂ´le Finances, Groupe CrĂ©dit Agricole
  • Philippe GuĂ©rand, PrĂ©sident, SIER constructeur
  • Damien HĂ©reng, PrĂ©sident de la FĂ©dĂ©ration Française des Constructeurs de maisons individuelles
  • Christian de KĂ©rangal, Directeur gĂ©nĂ©ral, Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF)
  • Christine Kleis-Gruber, chargĂ©e de missions, FBF
  • Armelle Langlois, Directrice du PĂ´le Performance Durable, VINCI Construction France et membre du comitĂ© d’orientation de La Fabrique de la CitĂ©
  • Julien Landfried, Directeur ExĂ©cutif Communication, Affaires Publiques et Marque, Gecina
  • Laurent Lavergne, Global Head of Asset Management & Development, AXA Investment Managers et membre du Conseil de surveillance de "1001 Vies Habitat"
  • Christine Leconte, PrĂ©sidente, Conseil national de l’ordre des architectes
  • Xavier LĂ©pine, PrĂ©sident, IEIF
  • Xavier Lièvre, Notaire Ă  Paris, 3e vice-prĂ©sident du Conseil supĂ©rieur du notariat
  • Olivier Mareuse, Directeur des Gestions d'Actifs et Directeur des Fonds d'Épargne, Groupe Caisse des dĂ©pĂ´ts
  • Patrice Michalon, Directeur gĂ©nĂ©ral dĂ©lĂ©guĂ©, SIER constructeur
  • GrĂ©gory Monod, PrĂ©sident, PĂ´le Habitat FFB
  • François Rieussec, PrĂ©sident, UNAM
  • Augustin Rossi, Conseiller, AssemblĂ©e des DĂ©partements de France (ADF)
  • BĂ©nĂ©dicte Rouault, Chef de cabinet du PrĂ©sident, FNAIM
  • Alexis Rouque, DĂ©lĂ©guĂ© gĂ©nĂ©ral de la FĂ©dĂ©ration des Promoteurs Immobilier (FPI) France (au moment de l’audition)
  • Philippe Salle, PrĂ©sident, Foncia
  • Nicolas Thouvenin, DĂ©lĂ©guĂ© gĂ©nĂ©ral, UNAM
  • Jean-Marc Torrollion, PrĂ©sident fĂ©dĂ©ral, FNAIM
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  • Note (60 pages)
  • RĂ©sumĂ© (2 pages)

    • Deuxième poste de dĂ©pense Ă  l’échelle de l’ensemble des mĂ©nages, le logement est une prĂ©occupation majeure pour les Français. La politique du logement fait Ă©galement l’objet d’une attention constante de la part des pouvoirs publics : avec près de 38 milliards d’euros de dĂ©penses en logement en 2020, notre pays figure parmi les États de l’Union europĂ©enne qui y consacrent le plus de ressources.

    Pourtant, cette intervention importante de la puissance publique peine Ă  rĂ©pondre Ă  la demande croissante de logements, notamment dans les zones tendues. Le prochain quinquennat doit ĂŞtre l’occasion de repenser cette politique afin d’en faire une grande cause nationale. Les constats que l’Institut Montaigne a Ă©tabli dans son prĂ©cĂ©dent rapport Politique du logement : faire sauter les verrous (2015) sont toujours d’actualitĂ© et mĂ©ritent une attention renouvelĂ©e, en particulier la territorialisation de la politique de logement et la question de l’efficacitĂ© des dĂ©penses publiques.

    Ă€ ces constats s’ajoutent de nouvelles Ă©volutions : les rĂ©formes Ă  l'Ĺ“uvre dans le champ du logement social, la prise en compte croissante des enjeux environnementaux et les modes de vie changeants nĂ©s de la crise sanitaire et amènent Ă  repenser l’amĂ©nagement de nos territoires. Autant d’enjeux que l’Institut Montaigne souhaite positionner au cĹ“ur du dĂ©bat pour que la question du logement (re)devienne centrale dans les politiques publiques.

    Des besoins de logements différenciés…

    La France connaĂ®t une demande en logement croissante, reflĂ©tĂ©e par une hausse importante des prix de l’immobilier partout en France au cours des vingt dernières annĂ©es. Entre 2005 et 2020, le prix au mètre carrĂ© des appartements neufs est passĂ© de 2 757 € Ă  4 318 €, soit une augmentation de 57 % en quinze ans.  

    Cependant, les besoins de logements et les tensions sur l’offre liĂ©es Ă  ces derniers sont hĂ©tĂ©rogènes en fonction des territoires. L’indice de tension immobilière, qui mesure le rapport entre le nombre d’acheteurs et le nombre de biens Ă  vendre, atteint 16 % dans les Hauts-de-Seine alors qu’il s’établit Ă  - 1 % dans les Landes et dans le Gers. Les Ă©carts de prix peuvent Ă©galement ĂŞtre très significatifs au sein d’un mĂŞme dĂ©partement : ​​dans le Nord par exemple, il faut dĂ©bourser en moyenne 3 500 € Ă  Lille contre Ă  peine 1 000 € Ă  Maubeuge.

    …qui plaident pour la territorialisation de la politique du logement

    Aujourd’hui, la politique du logement en France repose sur la logique d’une stratĂ©gie nationale pour des dĂ©cisions locales : l’État dĂ©finit l’objectif de construction de logements Ă  Ă©chelle nationale et l’acte de construire rĂ©sulte en premier lieu des compĂ©tences dĂ©volues aux maires.

    Fixer des d’objectifs de construction à l’échelle du pays entier semble pourtant inadapté aux dynamiques territoriales et aux besoins qui en résultent. La baisse constante du nombre de permis de construire accordés et le décrochage de la France en la matière par rapport à ses voisins européens sont des indicateurs des ambivalences de ce système.

    Si l’on regarde cela d’encore plus près on constate que la politique du logement s’articule autour de nombreux acteurs sur plusieurs Ă©chelons :

    • l’État dĂ©finit la stratĂ©gie de la politique du logement au niveau national, et fixe des règles gĂ©nĂ©rales (aides financières, fiscales et personnelles au logement ; attribution des aides au logement social…) et les objectifs nationaux de la politique du logement (notamment en termes de construction de logements) ;
    • la RĂ©gion Ă©tablit le SRADDET (schĂ©ma rĂ©gional d’amĂ©nagement, de dĂ©veloppement durable et d’égalitĂ© des territoires) ;
    • les Établissements publics de coopĂ©ration intercommunale (EPCI) peuvent dĂ©finir les plans locaux d’urbanisme intercommunaux. L’exercice de cette compĂ©tence est aujourd’hui assurĂ©e par seulement 51,5 % des EPCI ;
    • les Communes dĂ©finissent des plans locaux d’urbanisme et dĂ©livrent les permis de construire. Ces deux compĂ©tences peuvent ĂŞtre dĂ©lĂ©guĂ©es Ă  l’EPCI, mĂŞme si dans les faits cela n’arrive que très rarement.
    Nos propositions pour territorialiser la politique du logement

    La réponse aux enjeux de chaque territoire doit passer par le renforcement de la territorialisation des politiques de logement, tout en l’adaptant aux besoins de chacun. Donner plus de poids au local permettrait la constitution d’un véritable projet de territoire associant l’ensemble des acteurs concernés (services de l’État, collectivités territoriales, bailleurs sociaux, investisseurs institutionnels, etc.).

    Proposition n°1 : Accorder aux Ă©tablissements publics de coopĂ©ration intercommunale (EPCI) un rĂ´le de "chef de file" en matière de logement.

    Proposition n°2 : Mettre en place un mĂ©canisme de contractualisation entre l’État et les intercommunalitĂ©s en vue notamment de dĂ©finir le cadre de la politique du logement Ă  l’échelle du bassin de vie.

    Proposition n°3 : Rendre obligatoire les plans locaux d’urbanisme Ă  l’échelle intercommunale.

    Proposition n°4 : TransfĂ©rer la dĂ©livrance des permis de construire aux intercommunalitĂ©s.

    Proposition n°5 : Faire du schĂ©ma rĂ©gional d’amĂ©nagement, de dĂ©veloppement durable et d’égalitĂ© des territoires un outil de planification de la politique du logement Ă  l’échelle de chaque rĂ©gion. Le rĂ´le de la RĂ©gion gagnerait Ă  ĂŞtre renforcĂ© comme Ă©chelon de concertation et de pilotage de la politique du logement Ă  Ă©chelle locale. En effet, la rĂ©gion est compĂ©tente en matière d’amĂ©nagement du territoire (en matière d’infrastructures de transport ou de prĂ©vention et de gestion des dĂ©chets par exemple) et elle pourrait se voir reconnaĂ®tre un rĂ´le effectif de planification et d’évaluation des besoins Ă  satisfaire.

    Une forte demande en logements que la dépense publique ne parvient pas à satisfaire

    Les dĂ©penses publiques liĂ©es au logement, qui reprĂ©sentent 1,6 % de notre PIB (contre 0,7 % au sein de l’Union europĂ©enne), ne consistent pas seulement Ă  soutenir la construction de logements.

    Ces dépenses doivent être distinguées entre les dépenses pour le "hard" bâti, la construction, et celles pour le "soft", c’est-à-dire le soutien à la consommation de logement par les ménages. En réalité, c’est surtout ce deuxième type de dépenses qui sont les plus importantes, elles correspondent en effet à 22,1 milliards d’euros, tandis que les aides pour le "hard" représentent un montant d’environ 15,2 milliards d’euros.

    L’existence d’aides directes au profit des ménages permet de solvabiliser la demande, notamment des plus vulnérables. Rappelons que le taux d’effort des ménages - c’est-à-dire le pourcentage des revenus des ménages dédiés au logement - est globalement plus faible que dans le reste de l’Union Européenne, l’intervention de l’État reste donc nécessaire.

    NĂ©anmoins, il existe toujours une demande sociale forte que la dĂ©pense publique ne parvient pas Ă  satisfaire : pour ceux dont les ressources sont infĂ©rieures Ă  60 % du revenu mĂ©dian, le taux d’effort s’établit Ă  36,3 % contre 14,7 % pour les autres alors que les dĂ©penses publiques en faveur du logement sont près de deux fois supĂ©rieures Ă  celles de nos voisins. Ă€ l’heure oĂą le redressement des comptes nationaux est nĂ©cessaire, la faible efficacitĂ© de cette intervention publique massive doit nous pousser vers de nouvelles pistes de solutions.

    Nos propositions pour mettre en place une politique du logement plus efficace

    Proposition n°6 : Acter l’extinction du dispositif Pinel après 2024.

    Proposition n°7 : D’ici 2024 et la fin du dispositif Pinel, initier une rĂ©flexion sur l’opportunitĂ© de dĂ©finir un rĂ©gime pĂ©renne pour les investisseurs particuliers, Ă  l’image d’un "statut" du bailleur privĂ©.

    Proposition n°8 : Simplifier le cadre juridique en limitant le recours Ă  de nouveaux textes lĂ©gislatifs et en instituant une procĂ©dure de dĂ©classement des dispositions de nature rĂ©glementaire dans la partie lĂ©gislative du code de la construction et de l’habitation.

    Proposition n°9 : Mettre fin aux dispositifs d’encadrement des loyers Ă  tout le moins lors de la conclusion d’un nouveau bail.

    Une nouvelle réflexion sur le logement social semble nécessaire

    Le modèle français de logement social se distingue par son caractère "gĂ©nĂ©raliste", c’est-Ă -dire qu’il ne cible pas seulement les plus dĂ©munis mais l’ensemble des mĂ©nages disposant de faibles revenus : dans les faits, c’est â…” des mĂ©nages qui sont susceptibles d’être Ă©ligibles au logement social. Cette conception, qui constitue le fondement de notre politique en matière de logement social, poursuit trois grands objectifs : favoriser la mixitĂ© sociale, accompagner l’ensemble des mĂ©nages modestes et influer sur le niveau global des prix.

    Pourtant, la demande exprimée par les plus vulnérables n’est qu’imparfaitement satisfaite. Selon les données de l’ANCOLS, les ménages devaient patienter un an et deux mois en 2019 avant de bénéficier d’un logement social. Dans Paris et sa proche couronne, l’attente atteignait plus de trois ans.

    Une réflexion d’ensemble sur ce qu’est le logement social en France, sa vocation et les publics auxquels il doit s’adresser doit permettre de s’interroger sur ce qu’est la mixité sociale et les parcours résidentiels qu’il faut encourager, la mobilité résidentielle - c’est-à-dire la possibilité d’évoluer au sein du parc social ou du parc social au logement libre - étant une problématique majeure dans le champ du logement social

    Nos propositions pour faire Ă©voluer le  logement social

    Proposition n°10 : Initier en dĂ©but de quinquennat une rĂ©flexion d’ensemble sur ce qu’est le logement social en France, sa vocation et les publics auxquels il doit s’adresser.

    Proposition n°11 : Évaluer, au moins dans les zones tendues, l’opportunitĂ© de recourir Ă  des contrats de bail Ă  durĂ©e dĂ©terminĂ©e dans le parc social afin d’accroĂ®tre la mobilitĂ© rĂ©sidentielle.

    Proposition n°12 : Évaluer l’opportunitĂ© de recourir largement au bail rĂ©el solidaire dans les zones tendues au-delĂ  du seul champ du logement social.

    Poursuivre et massifier la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique : un impĂ©ratif pour atteindre les objectifs de neutralitĂ© carbone d’ici 2050

    La question de la rénovation énergétique des bâtiments est devenue indissociable de la politique du logement. Selon les estimations réalisées par le Haut conseil pour le climat (HCC), l’investissement annuel public et privé en faveur de la rénovation énergétique des bâtiments est estimé à 13 milliards d’euros. Bien que conséquent, ce montant devra être multiplié au moins par deux dans les prochaines années pour atteindre les objectifs de neutralité carbone d’ici 2050.

    Pour y parvenir, de nombreux dispositifs ont Ă©tĂ© mis en place par les pouvoirs publics : "MaPrimeRĂ©nov" (2 milliards d’euros en 2022), de l’éco-prĂŞt Ă  taux zĂ©ro ou encore du taux rĂ©duit de TVA Ă  5,5 % pour certains travaux de rĂ©novation, (1,5 milliard d’euros en 2022). De mĂŞme, le prĂŞt avance mutation (PAM +) et le prĂŞt viager hypothĂ©caire sont des dispositifs prometteurs.

    Si ces dispositifs semblent aller dans le bon sens, trois axes pourraient utilement guider l’action de l’État dans les prochaines annĂ©es : viser la massification de la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, simplifier l’accès aux dispositifs existants en crĂ©ant par exemple un guichet unique et se garder de toute mise Ă  contribution excessive des finances publiques.

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    10/02/2022
    PrĂ©sidentielle 2022 : comment rebâtir la politique du logement
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