Un "loyer mutuel" au sein du parc HLM : l’idée fait son chemin

De plus en plus de Français rencontrent des difficultés pour se loger. Avec la hausse des prix immobiliers et des loyers, le parcours résidentiel s’est grippé. Pour favoriser la mobilité, mais aussi la mixité sociale au sein du parc HLM, l’Institut Montaigne a proposé, en juin 2008, d’introduire le concept de "loyer mutuel", qui serait fonction des revenus des locataires. Depuis, cette idée a fait son chemin.

Les multiples facettes de la crise du logement

Les difficultés à se loger qu’éprouvent un grand nombre de Français s’expriment de plusieurs manières.

• Le logement est devenu le premier poste de dépenses dans le budget des ménages. Le taux d’effort moyen ^[1] des ménages les plus démunis atteint 30% dans le parc social (+ 5 points entre 2002 et 2006) et 48% dans le parc privé (+ 10 points sur la même période).^[2]
  
• 1,2 million de ménages sont actuellement en attente d’un logement social.
  
• En parallèle, la baisse de la mobilité au sein du parc HLM a entraîné une importante diminution de l’offre disponible et ne permet pas de libérer suffisamment de places pour les nouveaux entrants.
  
• Enfin, plus de 3 millions de Français sont mal logés, selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre^[3].
  
  

Parc HLM : adapter le loyer aux revenus des ménages

Pour l’Institut Montaigne, il est urgent de loger tous ceux qui sont aujourd’hui privés d’un logement décent. En même temps, il est important de préserver la mixité sociale dans le parc HLM. Ces deux priorités ne sont pas incompatibles, au contraire. Dans son étude HLM, parc privé – Deux pistes pour que tous aient un toit (juin 2008), l’Institut Montaigne propose d’introduire, dans le parc HLM, le concept de "loyer mutuel", qui serait fonction des revenus des locataires.

Le loyer mutuel serait plus élevé que le loyer HLM "normal" pour les ménages aux revenus les plus élevés du parc, mais plus faible pour les ménages les plus modestes.

Les sommes supplémentaires dégagées grâce à ce nouveau système devraient être mutualisées pour aider les ménages les plus démunis pour qui même les logements sociaux sont devenus trop chers.

Des avantages multiples

Les avantages d'un tel dispositif sont multiples. Il permettrait à la fois de loger les ménages démunis, de préserver la mixité sociale et de mettre fin au décalage entre l'offre (la construction de nouveaux logements sociaux) et la demande sociale, phénomène régulièrement dénoncé par exemple par la Fondation Abbé Pierre.

Expérimenter le "loyer mutuel"

Pour bien calibrer le dispositif, le loyer mutuel pourrait être d’abord simulé, puis expérimenté avec un bailleur social volontaire sur un ou plusieurs ensemble(s) immobilier(s) défini(s).

Le Groupe Logement Français mène une expérimentation très intéressante dans ce domaine. Le principe de son dispositif est simple : redistribuer les sommes collectées, dans le cadre du surloyer acquitté par des locataires qui dépassent les plafonds de ressources HLM, vers des locataires aux plus faibles revenus. Par ce système, le surloyer versé par les locataires les plus "aisés" du parc aide donc au maintien dans le logement des locataires les plus défavorisés par la mise en place d’une "remise sur quittance". (pour en savoir plus, cliquez ici)

L’idée gagne du terrain

L’idée d’introduire dans le parc HLM un loyer qui serait plus adapté aux revenus des locataires fait son chemin. La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (de mars 2009) permet dorénavant aux bailleurs d’expérimenter "un dispositif permettant de moduler les loyers en fonction des revenus des locataires" dans le cadre d’une convention d’utilité sociale.

L’UMP a récemment formule une proposition semblable. Dans le texte issu de la "Convention Logement", le parti appelle en effet à une "meilleure adaptation des loyers HLM aux revenus des occupants". Il propose également de généraliser l’expérimentation menée par le Groupe Logement Français.

Il est temps que les candidats à la plus haute fonction de l’Etat se saisissent enfin de la question du logement. Pour l’instant, ce sujet majeur n’occupe pas la place qu’il mérite dans la campagne présidentielle.

Pour en savoir plus :

Article sur Le monde.fr : "Pour loger les plus démunis, il, faut innover"

HLM, parc privé – Deux pistes pour que tous aient un toit, Étude (Gunilla Björner), Institut Montaigne, juin 2008.

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion

Groupe Logement Français

Tags : Institut Montaigne, logement, logement social, HLM, mixité sociale, loyer mutuel, loyer progressif, mobilité résidentielle