Pour des loyers plus justes dans le parc HLM

Alors que la température descend en-dessous de zéro, 1,2 million de ménages pauvres ou modestes attendent un logement social en France. Au même moment, on apprend que le parc social loge 378 000 familles "riches". De surcroît, la plupart de ces familles aisées habitent en Ile-de-France où la question du logement est particulièrement difficile pour les classes moyennes et modestes.

Les chiffres de l’ONPES (Observatoire national de la pauvreté et de l’exclusion sociale), relayés récemment par La Tribune^[1], sont en effet surprenants :

• 378 000 familles "aisées", disposant d’un revenu de 5300 à 6400 euros mensuels (après impôt), sont logées dans un logement HLM. Parmi ces familles, 207 000 habitent en Ile-de-France.
• Parmi les familles qui font partie des 10% des foyers les plus riches de France), 53 000 habitent un HLM (dont 37 000 en Ile-de-France). Ces ménages disposent d’au moins 13 500 euros (après impôt) par mois pour une famille avec deux enfants.

Suite à la divulgation de ces données, le Premier ministre a publié une circulaire demandant aux Préfets de région et de département d’améliorer la transparence dans l’attribution des logements sociaux. Si ce point est certes très important, il ne suffira pas à lui seul pour redonner sa vocation sociale au parc HLM. D’ailleurs, faut-il réserver le parc social uniquement aux ménages les plus modestes ? Pas forcément.

Introduire un loyer mutuel dans le parc HLM

L’Institut Montaigne pense en effet qu’il faut préserver la mixité sociale dans le parc HLM, mais sans pour autant y loger les familles les plus fortunées de France.

Dans son étude HLM, parc privé – Deux pistes pour que tous aient un toit (juin 2008), il propose ainsi d’introduire le concept de "loyer mutuel". Le loyer mutuel serait fonction des revenus des locataires. Il serait plus élevé que le loyer HLM "normal" pour les ménages aux revenus les plus élevés du parc mais, plus faible pour les ménages les plus modestes. Les sommes supplémentaires dégagées grâce à ce nouveau système devraient être mutualisées pour aider les ménages les plus démunis pour qui même les logements sociaux sont devenus trop chers. Le loyer mutuel pourrait être d’abord simulé, puis expérimenté avec un bailleur social volontaire sur un ou plusieurs ensemble(s) immobilier(s) défini(s).

Des avantages multiples

Les avantages potentiels de ce nouveau système sont multiples.

- D’abord, pour les locataires d’un logement social ayant des ressources élevées, le loyer mutuel serait supérieur au loyer HLM "normal" actuel et pourrait être proche du loyer du marché pour les ménages aux ressources les plus élevées. Les ménages "aisés" qui, malgré cela, désireraient rester dans leur logement social contribueraient à la mixité sociale et aideraient à solvabiliser les ménages aux revenus plus modestes.

- Ensuite, les rentes de situation actuelles, très désincitatives à la mobilité, disparaîtraient (car le loyer deviendrait proportionnel au revenu).

- Enfin, le niveau de loyer ne devrait plus constituer un obstacle pour les ménages modestes souhaitant déménager au sein du parc social.

Ce système permettrait également de mettre fin au décalage entre l’offre (la construction de nouveaux logements sociaux) et la demande sociale, phénomène régulièrement dénoncé par la Fondation Abbé Pierre. La Fondation^[2] note en effet que la production de logements sociaux compte de plus en plus de logements PLS (Prêt locatif social)^[3] (leur nombre a été multiplié par 4 entre 2001 et 2006), alors que ces logements sont inaccessibles pour la plus grande partie des demandeurs de logement social.